은퇴 후에는 소득이 줄어들지만 생활비와 병원비 같은 지출은 계속됩니다. 집은 있지만 당장 사용할 현금이 부족하다면 노인주택담보대출을 알아보게 됩니다.
검색해 보면 “65세 이상은 어렵다”, “소득이 없어도 가능하다”, “집값의 95%까지 받을 수 있다”는 말이 섞여 있습니다. 하지만 실제 대출 가능 여부는 나이 하나만으로 결정되지 않습니다.
노인주택담보대출은 하나의 상품이 아니다
노인주택담보대출이라는 별도의 전국 공통 상품이 있는 것은 아닙니다. 고령자가 이용할 수 있는 주택 관련 금융상품을 넓게 부르는 표현입니다.
대표적으로 다음과 같습니다.
- 은행 일반 주택담보대출
- 보험사·저축은행 등 비은행권 담보대출
- 기존 대출 뒤에 추가하는 후순위담보대출
- 한국주택금융공사의 주택연금
필요한 돈의 목적과 소득 여부에 따라 알맞은 상품이 달라집니다.
65세 이상도 주택담보대출이 가능할까?
60대나 70대라는 이유만으로 주택담보대출 신청이 불가능한 것은 아닙니다.
금융회사는 주로 다음 내용을 확인합니다.
- 신청자의 나이
- 대출 기간
- 국민연금 등 소득
- 기존 주택담보대출
- 신용대출 등 다른 부채
- 담보 주택의 가격
- 신용 상태
예를 들어 70대라도 국민연금을 받고 있고 기존 부채가 적다면 대출 심사가 가능할 수 있습니다. 반대로 집값이 높더라도 확인 가능한 소득이 거의 없고 다른 대출이 많다면 한도가 줄어들 수 있습니다.
따라서 “나이가 많아서 무조건 안 된다”거나 “집만 있으면 된다”는 설명은 모두 정확하지 않습니다.
소득이 없는 노인도 가능할까?
퇴직 후 근로소득이 없다고 해서 바로 대출이 불가능한 것은 아닙니다.
일정한 경우 다음 자료를 소득 확인에 활용할 수 있습니다.
- 국민연금 등 연금소득
- 건강보험료 납부자료
- 신용카드 사용액
- 기타 인정 가능한 소득자료
특히 국민연금을 받고 있다면 관련 자료를 준비해 두는 것이 좋습니다.
다만 인터넷에서 흔히 보이는 “무소득자도 2억~3억원은 쉽게 가능하다”는 식의 설명은 주의해야 합니다. 실제 한도는 주택가격과 소득, 기존 부채 등에 따라 달라집니다.
LTV와 DSR도 알아야 한다
고령자 주택담보대출 한도를 확인할 때는 LTV와 DSR을 함께 봐야 합니다.
LTV(주택담보인정비율)는 집값을 기준으로 계산하는 대출 한도입니다.
DSR(총부채원리금상환비율)은 소득에 비해 갚아야 할 대출 원금과 이자가 얼마나 되는지 따지는 기준입니다.
쉽게 정리하면 다음과 같습니다.
- LTV → 집값 기준
- DSR → 소득과 부채 기준
집값 기준으로는 충분한 한도가 나오더라도 DSR 때문에 실제 받을 수 있는 금액이 줄어들 수 있습니다.
집값의 95%까지 가능하다는 광고는 주의
노인주택담보대출을 검색하다 보면 LTV 90~95% 가능이라는 글을 쉽게 볼 수 있습니다.
하지만 이런 상품에는 일반 은행 주담대가 아닌 다음 대출이 포함되어 있을 수 있습니다.
- 사업자 담보대출
- 후순위담보대출
- 저축은행·캐피탈 담보대출
- 대부업권 부동산담보대출
또한 기존 선순위대출까지 합쳐 높은 비율로 표시하는 경우도 있습니다.
따라서 최대한도보다 다음 내용을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
- 실제 적용 금리
- 매달 상환금액
- 대출 기간
- 중도상환수수료
- 근저당 설정 순위
- 실제 대출을 실행하는 금융회사
한도가 높다고 반드시 유리한 대출은 아닙니다.
생활비가 목적이라면 주택연금도 비교
노인주택담보대출을 찾는 이유가 목돈이 아니라 매달 생활비를 마련하기 위해서라면 주택연금도 확인할 필요가 있습니다.
주택연금은 집을 담보로 제공하면서 계속 거주하고 매달 일정한 금액을 받는 제도입니다.
현재 기본적으로 부부 중 한 명이 만 55세 이상이어야 하며, 보유 주택 가격 등 일정한 가입요건을 충족해야 합니다.
일반 주담대와 차이도 분명합니다.
일반 주택담보대출
- 목돈 마련에 적합
- 원금과 이자를 직접 상환
- 소득과 부채 심사 중요
주택연금
- 매달 생활비 마련에 적합
- 가입 주택에서 계속 거주 가능
- 연령과 주택가격 등에 따라 지급액 결정
따라서 어떤 상품이 더 좋다고 단정하기보다는 필요한 자금의 성격부터 생각하는 것이 좋습니다.
70대 부모님 대출을 알아본다면
은행이나 금융회사에 상담하기 전에 몇 가지를 미리 확인해 두면 좋습니다.
- 부모님 나이
- 주택 시세
- 기존 주담대 잔액
- 신용대출 잔액
- 국민연금 수령액
- 필요한 대출금
- 자금 사용 목적
그리고 가장 중요한 것은 목돈이 필요한지, 매달 생활비가 필요한지입니다.
목돈이 필요하다면 일반 주택담보대출이나 후순위담보대출을 비교할 수 있고, 생활비가 목적이라면 주택연금을 함께 살펴볼 수 있습니다.
노인주택담보대출은 나이만 보고 판단하지 말자
노인주택담보대출은 단순히 나이가 많다고 거절되는 것도 아니고, 집만 있다고 무조건 많은 금액을 받을 수 있는 것도 아닙니다.
실제 심사에서는 다음 조건이 함께 영향을 줍니다.
- 연령
- 주택가격
- 소득
- 기존 부채
- 신용 상태
- 대출 목적
특히 “무소득자 무조건 가능”, “집값의 95%까지 가능” 같은 광고 문구만 보고 결정하지 않는 것이 중요합니다.
60대·70대 주택담보대출을 알아본다면 먼저 일반 주담대와 후순위담보대출, 주택연금의 차이를 확인한 뒤 본인에게 맞는 방법을 비교하는 것이 좋습니다.