서울 부동산 이야기를 들으면 괜히 마음이 철렁 내려앉는 사람들이 많습니다. 저도 그중 한 명이었습니다. ‘도대체 언제 서울에서 내 집 마련을 할 수 있지?’라는 생각이 하루에도 몇 번씩 들곤 했습니다. 특히 4억이라는 예산을 들고 서울 아파트를 찾겠다고 하면, 주변에서 절반은 웃고 절반은 걱정을 합니다. 그런데 실제로 시장을 하나하나 따라가다 보면 막힌 길만 있는 건 아닙니다. 아주 좁고 까다롭지만, 분명히 틈은 있습니다.
오늘은 4억이라는 현실적인 예산 안에서, 서울의 20~30평대 아파트를 찾을 수 있는 실제 가능성을 깊게 들여다보려고 합니다. 부동산 정보를 쓸 때 누구나 그렇듯 ‘어디까지 믿을 수 있는가’를 먼저 따지게 되는데, 제가 전달하려는 내용은 실제 실거주자들이 많이 찾는 지역, 거래 흐름, 교통·생활 환경을 모두 함께 고려한 정리입니다. ‘거짓 희망’이 아니라 가능한 길들을 하나씩 좁혀가는 방식에 가깝습니다.
4억 예산의 현실
20평대와 30평대는 생각보다 차이가 큽니다. 20평대는 신혼부부·3인 가족도 무난하지만, 30평대는 방 3개 구조가 제대로 갖춰지는 구간입니다. 서울에서 20~30평대를 4억 안쪽에서 찾는다는 건, 사실상 몇 가지 전제를 포함합니다.
- 2000년대 이후 준공된 신축은 거의 불가능합니다.
- 지하철 도보 3~5분 이내의 초역세권은 기대하기 어렵습니다.
- 특정 학군이나 유명 초·중·고 주변은 가격대가 맞지 않습니다.
- 언덕·소음·주차 문제 등은 일부 감수할 가능성이 큽니다.
- 대신 면적은 확보할 수 있고, 가성비가 좋은 구축을 찾기 쉬운 편입니다.
이 전제를 갖고 서울을 둘러보면, 몇몇 구들이 자연스럽게 후보에 올라옵니다. 다만 이 글을 읽는 분들에게 한 가지 확실히 말씀드리고 싶은 건, “4억으로 서울 입성은 불가능하다”는 말 자체는 틀렸다는 겁니다. 어렵지만 여전히 가능하고, 그 범위는 생각보다 넓습니다.
4억 매물을 찾을 수 있는 지역
저는 서울 지도를 펼쳐놓고, 해당 예산으로 실거래가 남아 있는 지역을 기준으로 하나씩 추려봤습니다. 그 과정에서 빠지지 않고 등장하는 구들이 있습니다. 도봉구, 노원구, 강북구, 중랑구, 관악구, 강서구, 구로구, 금천구가 대표적입니다. 모두 장단점이 극명하지만, 실거주와 예산을 함께 고려하면 충분히 현실적으로 접근 가능한 지역들입니다.
도봉구 – 4억으로 30평대를 가장 현실적으로 노릴 수 있는 구역
도봉구는 몇 년 전부터 “서울 최저가 아파트”라는 타이틀을 가진 지역이었습니다. 창동, 방학동, 도봉동 일대에는 30년 이상 된 구축 대단지들이 촘촘하게 들어서 있습니다. 외관은 낡았지만, 평면은 의외로 실용적이고, 실제로 전용 84㎡가 3억 후반~4억 초반에 거래된 기록이 꾸준히 보입니다.
이 지역의 강점은 분명합니다.
- GTX-C 노선 수혜권이라는 점
- 동북선 개통 예정
- 창동 차량기지 이전 이후 개발 계획
약점도 명확합니다.
- 도심 접근 시간이 길다
- 상권 규모가 작다
- 학군 선택지가 제한적이다
그럼에도 불구하고 30평대를 4억 언저리에 구할 수 있는 거의 유일한 서울 지역이라는 점에서 존재감이 확실합니다.
노원구 – 20평대는 가능, 30평대는 예산을 조금 더 늘려야 합니다
노원구는 구축의 천국입니다. 상계·중계·하계·공릉으로 이어지는 대규모 단지들은 가격이 다양하게 형성되어 있어 예산에 맞춰 보기 좋습니다. 전용 50㎡ 전후라면 4억 전후에서 찾을 수 있는 아파트가 꽤 있습니다.
하지만 전용 84㎡, 즉 30평대가 되면 어렵습니다. 노원구는 교육·교통·생활 인프라가 워낙 탄탄해서, 평균 가격대가 이미 확 올라가 있는 지역이기 때문입니다.
노원구의 관건은 재건축 이슈입니다. 일부 주공 단지들은 용적률·연식·대지 지분 구조 때문에 재건축 논의가 자주 등장하는데, 실수요자라면 이 부분을 잘 체크해야 합니다.
강서구 – 화곡·등촌 위주로 보면 실거주 만족도가 꽤 높습니다
강서구는 마곡이라는 강한 브랜드 이미지 때문에 전체가 비쌀 것 같지만, 실제론 지역 편차가 큽니다. 화곡동·등촌동 일대는 구축 중심이라 가격대가 상대적으로 온화합니다.
여기서 4억 예산은 다음 조건을 충족합니다.
- 20평대 중후반 아파트 실거주 가능
- 9호선·5호선·공항철도 이용권
- 직주근접(여의도·마곡·영등포 등) 장점 확보
다만 화곡·등촌은 언덕이 많고, 동네에 따라 주차난이 심한 곳도 있습니다. 하지만 ‘서남권 + 교통 + 예산’ 조합을 놓고 보면 현실적으로 꽤 매력적입니다.
관악구 – 서울 직주근접을 4억으로 누릴 수 있는 드문 지역
관악구는 언덕이 많고 도심이 복잡합니다. 하지만 교통·직주근접 면에서는 매우 강한 지역입니다. 신림·봉천 일대 구축 아파트들은 4억 전후에서 20평대를 찾을 수 있는 몇 안 되는 곳들이며, 2호선과 신림선 덕분에 강남·여의도·구로디지털단지 접근성이 뛰어납니다.
실거주 목적이라면 밤길·학군·생활편의시설 등은 꼭 직접 확인하길 권합니다. 관악은 동네 편차가 워낙 큽니다.
중랑구 – 20평대 중후반까지는 가능하지만 30평대는 예산을 조금 더 얹어야 합니다
중랑구는 강북·노원·도봉과 묶어 저평가 지역으로 오랫동안 언급됐습니다. 전용 16~18평대는 3억대 후반에도 나오고, 20평대 중후반은 4억~5억 사이에 형성되는 경우가 많습니다.
상봉역 복합개발, 면목선 추진 등 개발 모멘텀도 꾸준히 나오고 있어 ‘지금은 저평가지만 시간이 지나면 올라갈 지역’으로 평가하는 사람들도 많습니다.
중랑은 예산 대비 면적을 가장 넉넉하게 가져갈 수 있는 지역 중 하나입니다.
그 외 지역 – 구로·금천·강북
4억 예산이라면 다음 지역들도 실거주 가능성이 생깁니다.
- 구로구: 구로·개봉·오류동 중심으로 가성비가 높습니다.
- 금천구: 독산·시흥 중심의 저평가 구역.
- 강북구: 미아·번동 구축에서 20평대 중후반 실거주 가능.
세 지역 모두 ‘서울에서 가장 저렴한 축’에 속하고, 생활 인프라는 편차가 있지만 4억 예산으로 서울 입성을 원한다면 반드시 후보 리스트에 넣어야 하는 지역들입니다.
4억으로 집을 볼 때 반드시 체크해야 하는 것들
제가 직접 임장하며 깨달은 부분들이기도 합니다. 가격만 보고 들어갔다가 크게 실망하는 경우가 많은데, 다음 네 가지는 꼭 확인해야 합니다.
- 연식·구조·배관: 같은 1990년대 구축이어도 리모델링 난이도가 천차만별입니다.
- 교통·언덕·동선: ‘도보 15분’이 다 똑같지 않습니다. 언덕 여부가 체감 난이도를 완전히 바꿉니다.
- 관리 상태: 외벽 도장·주차장·조경·엘리베이터 상태만 봐도 단지의 생활 수준이 보입니다.
- 소음·생활환경: 도로·철도·공장·고가도로 인접하면 가격이 낮은 데는 다 이유가 있습니다. 시간대별로 꼭 확인해야 합니다.
4억으로도 서울 입성은 여전히 가능합니다. 다만 전략이 필요
제가 부동산을 알아보면서 느낀 점을 한 문장으로 정리하면 이것입니다.
“4억은 부족해 보일 뿐, 서울 입성이 완전히 불가능한 금액은 아니다.”
도봉·노원·중랑·강북·관악·강서·구로·금천 같은 지역들은 여전히 4억대 예산으로 실거주가 가능한 틈새 시장입니다. 조건을 많이 양보해야 하지만, 그만큼 면적을 확보할 수 있고 향후 개발 가능성도 기대해볼 수 있습니다.
물론 첫 집에서 모든 조건을 한 번에 충족시키는 건 쉽지 않습니다. 서울이라는 도시는 늘 빠르게 변하고, 교통·상권·재건축 이슈가 수시로 뒤바뀝니다. 그래서 처음부터 완벽한 집을 고르겠다는 목표보다는, 4억이라는 예산 안에서 들어갈 수 있는 최선의 진입점을 찾는 것이 더 현실적인 전략입니다.
제가 여러 지역을 임장하며 느꼈던 점은, 사람마다 ‘포기할 수 없는 요소’가 모두 다르다는 것입니다. 어떤 사람은 무조건 교통을, 어떤 사람은 조용한 생활환경을, 또 어떤 사람은 넓은 면적을 가장 큰 기준으로 둡니다. 하지만 한 가지는 모두 같습니다. 서울에서의 첫 집은 끝이 아니라 시작이라는 점입니다.
도봉·노원·중랑·강북·관악·강서·구로·금천 같은 지역은 그 시작점이 될 수 있는 현실적인 선택지들입니다. 예산을 지키면서도 살 만한 집을 찾고, 앞으로의 자산 성장과 이주 가능성까지 고려한다면 4억은 결코 작은 금액이 아닙니다.
지금 시장이 혼란스럽고, 금리 변동이 거세고, 뉴스가 하루가 멀다 하고 불안감을 자극하더라도, 직접 발품을 팔고 데이터를 들여다보면 생각보다 ‘살 수 있는 집’은 분명히 존재합니다. 중요한 건 내가 원하는 기준과 예산, 그리고 장기적인 계획을 현실적으로 맞춰가는 과정입니다.
서울 입성은 단번에 이뤄지는 도약이 아니라, 작은 선택들의 축적으로 완성되는 과정입니다. 4억이라는 예산 안에서도 그 첫 걸음을 충분히 내딛을 수 있습니다.