전세사기 사건이 점점 늘어나면서 많은 사람들이 불안해하고 있습니다. 특히 사회 초년생과 저소득층 세입자들이 주요 피해 대상이 되고 있는데요. 오늘은 전세사기 수법과 이를 예방하는 방법을 쉽게 정리해드리겠습니다.
1. 전세사기 주요 수법
1-1. 깡통전세
깡통전세란 매매가격과 전세보증금이 비슷하거나 전세보증금이 더 높은 경우를 말합니다. 예를 들어, 집값이 1억 원인데 전세보증금이 9천만 원인 경우, 집값이 하락하면 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없게 됩니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 경매에 들어가도 세입자는 보증금을 받기 어려워집니다.
- 예방법: 전세가율(전세보증금/매매가격)을 확인하고, 80% 이상인 경우 피하는 것이 좋습니다. 등기부등본을 통해 담보 대출 금액을 확인하고, 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것도 좋습니다.
1-2. 이중계약
이중계약은 동일한 주택에 대해 임대인이 여러 명과 계약을 맺는 수법입니다. 세입자에게는 전세계약을, 집주인에게는 월세계약을 맺은 것처럼 속여 보증금을 가로챕니다. 피해를 입으면 세입자는 법적 보호를 받기 어렵습니다.
- 예방법: 집주인과 직접 계약을 맺고, 공인중개사 자격을 확인한 후 계약을 진행합니다. 계약 전, 기존에 등록된 임대차 계약이 있는지 반드시 확인하세요.
1-3. 신탁부동산 사기
신탁부동산 사기는 집주인이 부동산을 신탁회사에 맡기고 이를 세입자에게 숨기고 전세 계약을 체결하는 경우입니다. 임차인은 신탁 사실을 모르고 계약을 진행하여 보증금을 날릴 수 있습니다.
- 예방법: 등기부등본의 ‘갑구’를 확인해 신탁 여부를 확인하세요. 신탁원부를 통해 임대차 권한이 누구에게 있는지 확인하는 것이 좋습니다.
1-4. 대리인 사기
대리인이 집주인에게는 월세 계약을, 세입자에게는 전세계약을 체결하여 보증금을 가로채는 수법입니다. 대리인 신분증 위조, 계약서 조작 등을 통해 세입자를 속입니다.
- 예방법: 계약 전에 집주인과 반드시 통화하여 계약 내용을 확인하고, 대리인 사용 시 위임장과 인감증명서 등을 철저히 검토합니다. 보증금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 송금하세요.
1-5. 불법건축물 사기
고시원이나 근린생활시설을 주거용으로 속여 전세계약을 맺는 경우입니다. 이런 건축물은 철거될 위험이 있으며, 세입자는 불법 점유자로 간주되어 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
- 예방법: 계약 전 건축물대장과 등기부등본을 통해 주거용인지 확인합니다. 불법 건축물일 경우 계약을 피하고, 건물용도에 맞는 계약을 진행하세요.
2. 전세사기 예방 방법
2-1. 계약 전 반드시 확인할 사항
- 등기부등본 확인: 소유자 정보, 근저당권, 신탁 여부 등을 확인합니다.
- 전세가율 체크: 전세가율이 80% 이상인 경우 위험이 큽니다.
- 임대인 정보 확인: 체납 세금, 선순위 보증금 등을 확인하여 재정 상태를 파악합니다.
2-2. 계약 중 주의사항
- 대리인 사용 시 신분증 확인: 위임장, 인감증명서 등 필수 서류를 확인하고, 계약 내용 일치 여부를 반드시 집주인과 확인합니다.
- 계약서 특약사항 추가: 계약 후 전입신고가 완료될 때까지 근저당권 설정이나 집 매도를 하지 않는다는 특약을 추가합니다.
2-3. 계약 후 필수 확인
- 전입신고 및 확정일자 받기: 전입신고 후 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
- 전세보증보험 가입: 보증금을 보호하기 위해 전세보증보험에 가입합니다. 특히 청년층과 신혼부부는 보증료 지원 혜택도 고려해보세요.
3. 정부의 전세사기 예방 대책
- 안심전세 앱 출시: 전세 계약 전 집주인의 정보와 전세 사기 이력을 확인할 수 있는 앱을 제공합니다.
- 최우선 변제금액 상향: 경매 시 보증금 중 일정 금액을 가장 먼저 돌려받을 수 있도록 변제금액을 상향했습니다.
- 사기 피해 지원: 전세 사기 피해자에게 주택도시기금 대출과 임대주택 제공 등 다양한 지원책을 마련했습니다.
- 사기 처벌 강화: 전세사기에 연루된 공인중개사 처벌 강화, 피해자 보호를 위한 법적 조치가 강화되었습니다.
4. 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 팁
- 대리인 사용 시 주의: 위임장, 인감증명서 등 필수 서류 확인 및 집주인과 직접 통화.
- 깡통전세 주의: 전세가율이 80% 이상이면 위험.
- 신탁부동산 여부 확인: 등기부등본 ‘갑구’ 확인 및 신탁원부 열람.
- 전세보증보험 가입: 보증금 보호를 위해 반드시 가입.
이제 전세사기에 대한 이해가 좀 더 쉬워지셨나요? 조금 번거롭더라도 계약 전 철저한 확인과 대비가 전세사기를 예방하는 가장 확실한 방법입니다. 다음 글에서는 전세사기 피해 시 대처 방법을 알아보도록 하겠습니다!