서울에서 내 집 마련이 쉽지 않은 요즘, ‘장기전세주택’은 안정적인 거주와 합리적인 비용을 동시에 추구하는 시민에게 실질적인 대안이 됩니다. 분양전환 없이 최장 20년까지 거주할 수 있고, 전세보증금을 주변 시세의 일정 비율 이하로 책정해 주거비 부담을 낮추는 제도입니다. 본 글에서는 장기전세주택의 개념, 핵심 장점, 신청자격, 소득·자산 기준, 절차, 준비물, 자주 묻는 질문, 실제 적용 예시까지 한 번에 정리합니다.
1) 장기전세주택의 개념과 핵심 가치
장기전세주택은 공공이 공급하는 전세형 임대주택입니다. 임대기간은 2년 단위로 재계약할 수 있으며 최장 20년까지 거주할 수 있습니다. 주변 전세 시세의 80% 이하 수준에서 보증금을 책정해 초기 비용과 장기 거주 안정성을 동시에 확보할 수 있습니다. 분양전환을 전제로 하지 않으므로 이사 걱정을 줄일 수 있고, 입주 후에도 청약저축 통장을 유지하여 분양주택에 자유롭게 청약할 수 있습니다.
핵심 포인트는 다음과 같습니다.
- 최장 20년 장기 거주가 가능합니다.
- 전세보증금이 주변 시세 대비 낮게 책정됩니다.
- 연간 임대료 인상률이 5%를 초과할 수 없습니다.
- 매월 임대료를 별도로 내지 않는 구조여서 관리가 간편합니다.
- 입주 이후에도 청약저축 통장을 활용할 수 있습니다.
2) 누가 신청할 수 있는가: 기본 자격
다음 조건을 충족해야 신청할 수 있습니다.
- 서울특별시에 거주하는 성년자입니다.
- 무주택세대구성원입니다.
- 유형별 소득, 자산, 자동차 보유 기준을 충족합니다.
- 기타 관련 법령과 모집공고에서 정한 요건을 충족합니다.
면적과 공급유형에 따라 순위가 달라질 수 있습니다. 공급기관은 주로 서울주택도시공사(SH)와 한국토지주택공사(LH)이며, 공고에 따라 건설형·매입형 등 유형이 구분됩니다.
3) 공급규모와 유형 요약
공급 주택은 전용면적을 기준으로 다음과 같이 구분됩니다.
- 전용 60㎡ 이하
- 전용 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하
- 전용 85㎡ 초과
공급 유형은 크게 건설형과 매입형으로 나뉩니다. 건설형은 공공이 직접 건설해 공급하고, 매입형은 민간 주택을 매입해 공급합니다. 면적과 유형에 따라 소득 기준, 청약통장 가입기간, 납입인정회차, 거주지 요건 등 세부 순위가 달라집니다. 예를 들어, 전용 50㎡ 미만 건설형은 소득 70% 이하이면서 공급 자치구 또는 연접 자치구 거주 여부에 따라 1순위부터 4순위까지 구분되는 식입니다. 전용 50㎡ 이상 60㎡ 이하나 60㎡ 초과 85㎡ 이하 구간은 청약저축 가입기간과 납입인정회차 요건이 보다 강조되는 경향이 있습니다.
4) 소득·자산·자동차 기준
장기전세주택은 ‘전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득’을 기준으로 판단합니다. 면적별 상한은 다음과 같습니다.
- 전용 60㎡ 이하: 가구원수별 월평균소득 100% 이하(건설형은 70% 이하 우선공급)
- 전용 85㎡ 이하: 가구원수별 월평균소득 120% 이하
- 전용 85㎡ 초과: 가구원수별 월평균소득 150% 이하
2025년 기준으로 대표 예시는 다음과 같습니다.
- 1인 가구 70%: 2,518,715원
- 1인 가구 100%: 3,598,715원
- 4인 가구 100%: 8,578,088원
- 4인 가구 120%: 10,293,706원
- 4인 가구 150%: 12,867,132원
자산 기준도 중요합니다.
- 부동산(합산) 6억4천만 원 이하입니다.
- 자동차는 차량가액 3,803만 원 이하입니다.
위 수치는 매년 조정될 수 있으므로 실제 지원 전에는 반드시 해당 모집공고의 최신 수치를 확인해야 합니다.
5) 신청 절차 한눈에 보기
장기전세주택은 공고 → 청약 → 서류심사 → 검증 → 당첨자 발표 → 계약·입주의 단계로 진행됩니다. 절차는 다음 순서를 따릅니다.
- 입주자 모집공고 확인
- 청약신청 접수(방문 또는 온라인)
- 서류심사 대상자 발표
- 소득·자산 증빙서류 제출 및 소명
- 당첨자 발표
- 계약 체결 및 입주
온라인 접수는 SH 서울주택도시공사 공급 홈페이지에서 가능한 경우가 많습니다. 다만, 현장접수만 허용되는 단지도 있으므로 공고문을 반드시 확인해야 합니다.
6) 제출서류 체크리스트
모든 서류는 ‘입주자모집공고일 이후 발급분’만 인정되는 것이 일반적입니다. 다음 서류가 대표적입니다.
- 가족관계증명서
- 혼인관계증명서
- 임신진단서(해당자)
- 개인정보 수집·처리 및 제3자 제공 동의서
- 주거약자용 주택공급 대상자 증빙서류
- 가점 관련 증빙서류
우선공급 대상자 요건과 증빙 목록은 공고문별로 달라질 수 있습니다.
7) 숫자로 이해하는 구조: 간단 예시
예를 들어, 동일 생활권 전세 시세가 5억 원인 신축 전용 59㎡ 아파트가 있다고 가정하겠습니다. 장기전세주택의 전세보증금 상한이 ‘주변 시세의 80%’라고 하면, 이론상 공급 보증금은 최대 4억 원 수준에서 결정될 수 있습니다. 실제 책정액은 단지별로 다를 수 있으며, 감정평가와 내부 기준이 반영됩니다.
또 다른 예를 들어 보겠습니다. 전세 시세가 연 2% 상승하더라도, 장기전세주택은 연간 임대료 인상률이 5%를 넘을 수 없으므로 급등기에 방어력이 생깁니다. 반대로 시세가 안정되면 재계약 시 변동폭이 제한적이어서 예측 가능한 거주 계획을 세울 수 있습니다.
8) 장점과 유의사항
장점은 다음과 같습니다.
- 장기 거주 안정성이 큽니다.
- 초기 전세보증금 부담이 시세 대비 낮습니다.
- 월세가 없어 관리가 단순합니다.
- 분양전환이 없어 강제 이사 가능성이 낮습니다.
- 입주 후에도 분양 청약 기회를 유지할 수 있습니다.
유의사항은 다음과 같습니다.
- 소득·자산·자동차 기준을 충족해야 합니다.
- 재계약은 2년마다 이루어지며, 자격 유지가 필요합니다.
- 면적별·유형별 순위 요건이 달라 준비가 필요합니다.
- 경쟁률이 높은 단지는 당첨이 쉽지 않을 수 있습니다.
- 보증금 마련을 위한 자금계획(자기자금·대출·보증 등)이 필요합니다.
9) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 입주 후 청약통장을 계속 유지할 수 있습니까?
A. 가능합니다. 분양 청약 자격을 유지하고, 원하는 시점에 분양주택 청약을 시도할 수 있습니다.
Q. 월세가 전혀 없습니까?
A. 구조상 전세보증금으로 거주하는 모델이므로 매월 임대료를 내지 않는 것이 일반적입니다. 다만 공과금, 관리비 등은 별도로 부담합니다.
Q. 임대료 인상 제한이 있다는데, 실제로 얼마나 오릅니까?
A. 연간 5%를 초과해 올릴 수 없도록 제한됩니다. 다만 구체적 환산 방식은 공고 및 계약조건에 따릅니다.
Q. 자동차가 있으면 불리합니까?
A. 차량가액 기준을 충족해야 합니다. 2025년 기준으로 3,803만 원 이하여야 합니다.
Q. 자산 기준은 무엇입니까?
A. 부동산 합산 6억4천만 원 이하 등 자산 기준이 있습니다. 세부 기준은 공고를 확인해야 합니다.
10) 실전 준비 전략
첫째, 가구원수와 면적대별 소득 상한을 먼저 확인합니다. 지원하고자 하는 면적대의 상한이 다르기 때문입니다.
둘째, 본인 순위를 점검합니다. 건설형·매입형 여부, 거주지 요건, 청약저축 가입기간, 납입인정회차 등 항목을 체크합니다.
셋째, 자산·자동차 기준을 미리 맞춥니다. 차량가액, 예금·주식·부동산 등 합산 기준을 점검하고 필요 시 조정합니다.
넷째, 서류는 공고일 이후 발급분으로 준비합니다. 오래된 서류는 인정되지 않을 수 있습니다.
다섯째, 온라인·현장 접수 방식을 확인하고 마감일 전까지 여유 있게 신청합니다. 경쟁률이 높은 단지는 서버 접속이 지연될 수 있습니다.
11) 사례로 보는 이해
사례 1. 4인 가구, 맞벌이, 전용 59㎡ 희망
- 소득 합산이 가구당 월평균소득 120%를 넘지 않는지 확인합니다. 2025년 기준 4인 가구 120% 상한은 10,293,706원입니다.
- 청약저축 가입기간과 납입인정회차를 점검합니다.
- 자산·차량 가액 기준을 충족하는지 확인합니다.
사례 2. 1인 가구, 직장인, 전용 46㎡ 희망
- 소득 100% 이하인지 확인합니다. 2025년 기준 1인 가구 100%는 3,598,715원입니다.
- 공급 자치구 또는 연접 자치구 거주 여부를 체크해 순위를 가늠합니다.
- 가점 항목(주거약자, 우선공급 대상 등)을 검토합니다.
12) 헷갈리기 쉬운 포인트 정리
- ‘무주택세대구성원’은 세대 단위로 판단합니다. 본인 명의 주택뿐 아니라 세대원 전체 보유 주택 유무를 확인해야 합니다.
- ‘연접 자치구’ 범위는 공고문에 명시됩니다. 자의적으로 판단하지 말고 공고 기준을 따릅니다.
- 동일 면적이라도 유형(건설형·매입형)에 따라 순위 요건이 다릅니다.
- 자격 충족 여부는 공고일 기준으로 판단하는 경우가 많습니다. 일정 변경에 유의합니다.
- 임대차 계약 조건, 보증·대출 조건은 단지별로 다를 수 있습니다.
13) 다른 공공주택과 무엇이 다른가
- 공공분양: 분양을 전제로 분양가를 납부하고 소유권을 취득합니다. 장기전세주택은 전세보증금을 납부하되 소유권 이전이 전제되지 않습니다.
- 행복주택: 청년·신혼부부·고령자 등 대상 계층에 초점을 맞춘 임대주택입니다. 장기전세주택은 무주택 서울시민 전반을 대상으로 하되 면적·소득·순위 요건이 면밀합니다.
- 신혼희망타운: 출산·육아 친화형 분양 또는 임대 모델입니다. 장기전세주택은 분양전환을 고려하지 않는 장기 거주형 전세 모델입니다.
14) 마지막 점검 체크리스트
- 본인·세대원의 주택 보유 여부를 확인했습니다.
- 가구원수에 맞는 소득 상한을 확인했습니다.
- 자산과 차량가액 기준을 충족합니다.
- 면적대와 유형에 맞는 순위 요건을 확인했습니다.
- 서류는 공고일 이후 발급분으로 준비했습니다.
- 온라인·현장 접수 방식을 확인했습니다.
맺음말
장기전세주택은 전세 시세 급등기에 방패가 되고, 장기 거주 안정성을 보장하는 정책 수단입니다. 면적·유형·순위별 요건과 소득·자산 기준을 정확히 이해하고, 공고문을 기준으로 준비하면 당첨 가능성을 높일 수 있습니다. 본 글의 내용을 바탕으로 본인 상황을 체크하고, 실제 모집공고에서 최신 수치와 세부 조건을 반드시 확인하시기 바랍니다. 준비된 신청자일수록 결과가 달라집니다.